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【热点解析】疫情后武汉市场滞后回升 未来市场

来源:未知 发布时间:2020-11-03 16:11 浏览次数:

  10月22日,武汉住房公积金管理中心首次出台暂行办法,对武汉住房公积金流动性实施风险管理:如若公积金流动性过剩,即个贷率在85%以下时,实施积极宽松的住房公积金和提取政策,加大对购房缴存职工的支持力度;若公积金流动性不足,即个贷率超过85%,实施“分级预警,适度调控,保障刚需”住房公积金和提取政策,分三个级别实施响应措施。

  何为个贷率?个贷率就是发放的个人总和与住房公积金总和的比率。个贷率是体现公积金支持个人买房力度的重要指标。据了解,截至10月21日,武汉住房公积金个贷率为89.07%。此数据说明武汉住房公积金个贷率偏高,流动性尚不足。从侧面反映出,房地产交易市场仍处在较热的水平,个人买房的力度依然较高。

  众所周知,2020年1月以来,全国房地产市场受新冠肺炎疫情影响迅速下滑。而作为新冠肺炎的起源城市,武汉受疫情影响较为严重。由于武汉解封时间最晚,房地产市场受疫情影响时间拉长,供求端抑制强度较高,恢复时间上略有滞后。为提振市场信心,全国陆续出台各项房地产利好政策,武汉也不例外,除放宽预售许可条件,调整预售资金留存比例、监管方式及支取条件,放宽公积金条件等常规政策外,还包括新版购房合同装修价款可计入房价、调整商转公的适用对象、延长存量房商转公房龄的上限及最长期限等。从政策来看,武汉的利好政策相比其疫情的严重性而言,显得并没有那么宽松,这与其市场的坚强韧性、维持市场平稳性有很大关系。

  随着4月武汉的解封,房地产市场逐渐恢复,但相对全国其他城市恢复时间略有滞后,反应速度上略显慢半拍,但自7月开始,武汉房地产市场基本恢复至上年同期水平,在上半年成交量腰斩的基础上,三季度快速回升,二手房成交量同比实现正增长,新房同比微降。具体的市场走向如何,我们来看下武汉房地产交易市场的具体情况。

  2019年末,武汉常住人口1121.20万人,比2018年末增加13.1万人,其中城镇常住人口902.45万人,常住人口城镇化率为80.49%,比2017年末提高0.2个百分点。年末全市户籍人口906.40万人。

  根据2017年常住人口分区域数据来看,洪山区常住人口163.75万人,人口总量居各区之首;其次是武昌区,人口总量127.63万人;黄陂区98.83万人,排名第三。其中,中心城区665.6万人,包括江汉区、硚口区、江岸区、汉阳区、武昌区、洪山区、青山区七大区,占全市比重61.1%。

  今年以来,武汉先后遭遇新冠肺炎疫情、长江流域汛情等诸多考验,经济发展呈现一季度“下滑四成”、二季度“逆势反弹”、三季度“加速回升”态势。前三季度,武汉市GDP总量接近上年同期九成,同比下降10.4%,降幅比上半年收窄9.1个百分点,回升幅度分别大于全国、全省6.8和0.2个百分点,追平全省。三季度多项经济指标转正,规模以上工业增加值、固定资产投资连续3个月正增长,三季度投资总量创2019年下半年以来五个季度新高。经济运行逐季加快回升,向好态势持续增强。

  2020年1-9月,武汉市房地产开发投资总额1410亿元,与2017年基本持平,同比下降17.6%,,较上半年收窄18个百分点。2015年以来,武汉房地产开发投资总额呈逐年递增的趋势。今年受疫情影响,投资总额降幅较大,但总量仍超过2015年与2016年同期水平。随着疫情影响的消退,经济的持续向好,预计年末武汉房地产开发投资总额有望赶超2017年末水平,投资同比降幅或低于15%,较前三季度有所收窄。

  2020年1-9月,武汉新建商品住宅累计成交101451套,同比下降30.3%,较上半年收窄18.3个百分点;1-9月,武汉新建商品住宅成交均价为13600元/㎡,同比上涨12.2%。9月,武汉新建商品住宅成交18187套,同比微增1.1%,环比微增1.4%;成交均价为14519元/㎡,同比上涨13.8%,环比略涨3.6%。

  从量价走势来看,2020年,受疫情影响,武汉新建商品住宅2月、3月几乎零成交;4-6月成交量下降明显,同比降幅在20%-55%;而7月成交量快速反弹达到21841万套,创近年内最高值,仅比2019年7月最高点低1394套,成交市场基本恢复至常规水平。整体来看,由于疫情影响时间相对较长,武汉新房市场成交量降幅明显,前三季度累计成交量达到去年同期的七成,预计抑制需求尚未完全释放,市场仍需恢复调整。

  价格方面,2020年武汉新建商品住宅成交价格整体呈稳中有升的趋势,累计均价同比涨幅超过10%。3月,受成交量低、成交结构单一影响,成交均价达到历史最高,为14882元/㎡。2020年各月成交均价均在13000元/㎡以上,各月同比涨幅超过6.6%,最高达到32.2%。

  分区域来看,2020年1-9月,武汉新建商品住宅成交量分布前五区分别为:洪山区、黄陂区、江夏区、汉阳区、东湖新技术开发区,占比依次为:13.7%、10.8%、10.2%、9.1%、9.0%,累计成交占比52.8%,较上年同期提升2.3个百分点。中心城区七大区新建商品住宅累计成交占比为43.3%,中心外围城区的成交区域主要以黄陂区、江夏区、东湖新技术开发区、东西湖区为主,累计占比为38.2%。

  与2019年各城区成交占比相比,2020年1-9月,江夏区、江岸区、硚口区、东西湖区、蔡甸区的成交量有上升趋势,成交占比分别提升3.39、2.11、1.48、1.44、1.41个百分点,提升幅度较大。而新洲区、江汉区、经济技术开发区、青山区成交占比降幅较大,分别下滑3.10、2.40、1.93、1.28个百分点。

  综上,目前武汉新房交易市场以中心城区+边缘城区为主,主要集中在中心城区的洪山区、汉阳区,外围城区的黄陂区、江夏区,以及东湖新技术开发区、东西湖区,累计占比超过60%。2020年,中心城区的江岸区、硚口区成交量有上涨趋势,江汉区、青山区则有下滑趋势。外围城区的江夏区、东西湖区成交量看涨,新洲区、经济技术开发区成交量看跌。

  2020年1-9月,武汉二手住宅累计成交48788套,同比下降26.7%,较上半年降幅收窄25.4个百分点;成交均价为21511元/㎡,同比上涨2.5%。9月,武汉二手住宅成交10627套,同比增长20.5%,环比增长14.4%,成交量创年内新高;成交均价为24335元/㎡,同比上涨16.5%,环比上涨7.8%,价格涨幅较高。

  从量价走势来看,受疫情影响,2020年2月、3月武汉二手住宅零成交,4月解封开始,成交量逐渐恢复,虽相较其他城市恢复速度略显缓慢,但各月成交量同比降幅逐渐收窄。自7月以来,二手住宅成交量突破万套,连续三个月同比正增长,武汉房地产交易市场快速增长,市场基本恢复至上年同期水平。整体来看,由于年初突发的疫情对武汉影响时间较长,因疫情抑制的需求尚未完全释放,前三季度累计成交量达到同期的七成多,市场需求仍在逐渐恢复中。

  价格方面,虽然疫情对成交量影响较大,但2020年武汉二手住宅价格整体仍呈稳中小升的态势。2020年,除2月、3月无成交数据、6月均价略低外,各月成交均价均在20000元/㎡以上,4月、8月、9月成交均价更是超过22000元/㎡,9月二手住宅成交均价创历史最高纪录。随着成交量的增长,价格有走高趋势。

  分区域来看,2020年1-9月,武汉二手住宅成交量分布前五区分别为:武昌区、洪山区、江岸区、汉阳区、东湖新技术开发区,占比依次为:11.9%、11.5%、10.9%、9.2%、8.9%,累计成交占比52.4%,较上年同期微升0.1个百分点,基本持平。从地理位置来看,以上五区除东湖新技术开发区外均位于武汉中心城区内。中心城区二手住宅累计成交占比达到61.3%,成交多集中在中心城区内。

  与2019年各城区成交占比相比,2020年1-9月,青山区、江岸区、洪山区的成交量有上升趋势,成交占比分别提升0.98、0.97、0.70个百分点,提升幅度略大。而经济技术开发区、武昌区、汉阳区成交占比降幅较大,分别下滑1.62、1.03、0.73个百分点。

  由此可见,目前武汉二手住宅成交仍以中心城区为主,各区成交占比涨跌不一,中心城区累计成交占比较上年同期略有提升。与上年同期相比,中心外围区域仅蔡甸区、东西湖区、新洲区、汉南区成交占比略有提升,但提升比例不足1%;江夏区、黄陂区成交占比则略有下滑。成交由中心城区向边缘城区扩展的常规规律在武汉二手住宅交易市场上表现并不明显。分析原因,首先是近两年武汉二手住宅成交均价较平稳(2019年1月至2020年1月成交均价同比涨跌幅基本保持在7%以内)且整体均价相对不高,购房总价相差相对不大。其次是地理位置因素,边缘城区距离城市中心较远,工作生活便利性较低,交通时间成本偏高等。

  2020年9月,武汉二手住宅新增房源挂牌均价为23689元/m2,同比增长2.8%。从新增房源挂牌均价走势来看,2019年至今武汉新增房源挂牌均价虽个别月份略有震荡,但总体表现较平稳。2020年3月新增房源挂牌均价达到最高值25852元/m2,随后在波动中略有下跌。整体来看,挂牌均价微高于2019年,但基本呈平稳态势。

  2020年9月,武汉二手住宅新增房客比为2.27,较上年同期扩大1.3,新增房源量远高于客源量,新增需求收紧。受疫情影响,2020年4月开始至今,武汉二手住宅新增房客比大于1,新增房源量、客源量同比均有下降,由于新增客源量降幅高于客源量,导致新增房客比大于1,新增需求持续收紧,9月尤其明显,新增市场供大于求的趋势十分明显。

  综上所述,据我爱我家研究院分析,2020年前三季度,武汉一二手住宅交易市场受疫情影响,呈现量跌价涨的趋势,累计成交量达到上年同期的七成,价格稳中有升,新房价格涨幅较为明显。分区域来看,新房成交分布以中心城区及近中心的外围城区为主;二手住宅成交多集中在中心城区,向外围区域扩展迹象较不明显。新增市场方面,2020年武汉二手住宅新增房源挂牌均价在波动中微升,各月新增客源量降幅高于客源量,新增需求持续收紧,9月尤其明显,新增市场供大于求的趋势十分明显。

  2020年,由于武汉先后遭遇新冠肺炎疫情、长江流域汛情等诸多考验,城市经济恢复时间上略有滞后,但恢复速度及反应能力依然较强。三季度多项经济指标增长转正,经济运行加快回升,前三季度GDP回升幅度分别大于全国、全省。预计武汉全年将实现正增长。前三季度房地产开发投资总额虽然降幅较大,但基本达到2017年同期水平,年末有望赶超2017年末水平。

  武汉,作为中部六省唯一的副省级市,国务院批复确定的中国中部地区的中心城市,全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽,具有较强的综合实力与经济增长韧性,极具发展潜力和成长性,叠加持续增长的人口规模,受疫情冲击较大的房地产市场依然具备良好的城市基本面支撑。

  同时,为加快疫后重振重大项目谋划,武汉市规划局围绕恢复并提升城市发展综合吸引力,推出了《武汉市疫后重振规划(三年行动规划)》。将从医疗卫生、应急防灾、健康城市、社区建设、经济重振这5个专项出发,具体落实形成“6”个三年行动计划,包括中心城区10分钟急救圈、15分钟社区生活圈、3年内5G网络全覆盖、建设百里沿江生态文化长廊、建成全国高铁网络中心、国家级产业基地建设。未来三年,武汉的变化将是巨大的,城市综合吸引力必将大幅提升。

  随着全国高铁网络的建成以及主城至新城、武汉至大都市区近40条骨干通道的建设,武汉与外界的联系度必将大大提升,武汉与周边城市在人口与GDP上的适当组合优化,将更好地推动武汉进入一线万人。未来的武汉,将是国家中心城市、国际性大都市。

  虽然2020年武汉房地产市场受疫情冲击较大,但鉴于其良好的经济、人口、交通等城市优势,当前市场快速回升,再加上未来三年城市吸引力的大幅提升,相信未来武汉房地产市场必然将保持稳中向好的发展趋势。